Les proprios d’Ahuntsic-Cartierville paieront un peu moins de taxes que les autres Montréalais

Les propriétaires dans l’arrondissement Ahuntsic-Cartierville paieront un peu moins en taxes foncières que la plupart des autres contribuables de la ville de Montréal, selon le budget [et le programme triennal d’immobilisations (PTI)] déposé le lundi 25 novembre par l’administration montréalaise dirigée par le tandem Valérie Plante – Benoit Dorais du parti Projet Montréal.

En effet, alors que la moyenne du compte de taxes est de 2,1% (en incluant les taxes de l’arrondissement) pour l’ensemble des Montréalais, les propriétaires du nord de la ville verront la hausse moyenne de la facture qu’ils recevront en janvier prochain à 1,4%. C’est un demi-point de moins que le taux annuel d’inflation prévu par le Conference Board du Canada pour 2020 à Montréal (1,9%).

Mais pour l’ensemble des contribuables, la hausse est légèrement supérieure à l’an dernier (1,7%). Les propriétaires d’immeubles non résidentiels verront leurs factures grimper de 1,5 % (contre 1,3% en 2019).

Dans Ahuntsic-Cartierville, le proprio d’une maison unifamiliale composera avec une hausse moyenne de 1,9 pour cent. Mais la personne qui possède un condo paiera 0,9% de moins que l’an dernier. Un propriétaire d’un plex (de 2 à 5 logis) devra défrayer 1,4  pour cent de plus qu’en janvier dernier. Toutefois, la hausse est de 2,4% pour le locateur d’un bloc de six logements ou plus.

Donc, le propriétaire d’une maison unifamiliale évaluée à 540 000$ dans Ahuntsic ou Cartierville paiera 84$ de plus que l’an passé.

Le propriétaire d’un condo paiera 20$ de moins si son logis en copropriété est de 260000 $. L’an dernier aussi, il y avait eu un recul, alors que le prix de ce genre de propriété avait tendance à stagner dans le nord de la ville avant juillet 2018 (moment de référence choisi pour le nouveau rôle foncier). De plus en plus de gens (en moyens) optent pour le «condo locatif».

Pour les proprios de cinq logis et moins, comme un duplex ou triplex, la hausse est de 1,4%. Pour un immeuble de 571 000 $, il faudra payer 68$ de plus.

Notons que les propriétaires de sept arrondissements sur 19, dont Montréal-Nord, vont payer plus que la moyenne de 2,1% de Montréal. C’est dans Verdun que l’on retrouve la facture la plus salée (3,2 %).

Montréal dépense

Fait saillant du budget général de Montréal, le troisième de l’administration qui a succédé au tandem Denis Coderre-Pierre Desrochers, la Ville devrait dépenser pas moins de 6,17 milliards de dollars pour l’année 2020, ce qui constitue tout de même une hausse des dépenses de plus de 8%, alors qu’en général, la hausse est beaucoup moindre.

Benoit Dorais, le président du comité exécutif et patron des finances à la Ville-centre, a expliqué cette hausse par le fait qu’il y aura augmentation de 190 millions $ dans la colonne des paiements «au comptant» des immobilisations.

Aussi, on note un accroissement des dépenses par les sommes qu’il faut dégager en investissements pour le transport en commun.

Par ailleurs, la ville obtient un «cadeau» (non récurrent) de 150 millions $ du gouvernement du Québec (découlant de sa récente mise à jour économique) et une augmentation de 63 millions $ provenant de la Société d’habitation du Québec et de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM) pour faire du logement social.

Sans ces sommes, la croissance du budget aurait été de 3,7 %, dixit M. Dorais.

 Dépenses «contrôlées»

En point de presse, le «ministre» des Finances de la Ville s’est toutefois fait rassurant concernant la maîtrise des dépenses, alors que plusieurs observateurs et l’Opposition officielle parlent de la levée d’un «drapeau rouge».

M Dorais, aussi l’homme fort de l’arrondissement du Sud-Ouest, a martelé que le poids assumé par les gens en taxation diminue encore (passant de 67,5 % en 2019 à 64,2 % en 2020).

De plus, selon les projections de la Ville, le ratio de la dette par rapport aux revenus de la métropole, qui était de 89 % en 2017, est passé à 99 % en 2018 puis à 111 % cette année mais il devrait tomber à 109 % en 2020.

Mais, chose importante pour l’avenir, à cause des projets d’infrastructures, la métropole estime que le ratio dette/revenus devrait demeurer au-dessus de la limite du 100% (décrétée par le gouvernement) et ce, jusqu’en 2027.

D’autre part, le PTI sera au même niveau de deux milliards $ pour chacune des trois prochaines années.

Danielle Pilette, professeure associée, au Département de Stratégie, responsabilité sociale et environnementale de l’École des sciences de la gestion de l’Université du Québec à Montréal (ESG-UQÀM), soutient que les finances de la Ville demeureront saines et qu’il n’y pas de craintes pour l’avenir, mais en autant que l’immobilier continue d’être robuste.

« Si le marché  immobilier demeure solide, affirme Mme Pilette, je ne vois pas de problèmes, d’autant plus que les revenus de la Ville sont très diversifiés, moins de 65% du budget provenant des taxes. Il y a à Montréal beaucoup de tarifications, comme les droits sur les mutations immobilières, les revenus des stationnements, souvent payés par des non-Montréalais. »

Mme Pilette rappelle que souvent, lors de la confection d’un budget, on a tendance à sous-estimer les revenus et à surestimer les dépenses.

Au sujet des paiements comptants que fait la Ville depuis plusieurs années, Danielle Pilette déplore ici le manque de transparence, car s’il fallait emprunter, il faudrait passer par les règlements d’emprunt et en discuter.

En général, l’experte en urbanisme de l’UQÀM s’interroge davantage sur le discours de l’administration, axé sur le  transport collectif, la mobilité et le logement social, et la réalité, fort différente.

« Il y a une disparité entre le discours des élus et la pratique », a-t-elle déploré. .

Loyers en forte hausse

En réaction au budget, Ensemble Montréal, qui forme l’Opposition officielle à l’hôtel de ville, a dit être «inquiet» de la croissance «importante» des dépenses par l’administration Plante-Dorais.

« Ils sont en train de continuer à s’endetter de façon astronomique et de taxer les générations futures. Ils sont complètement hors de contrôle», a soutenu le chef intérimaire d’Ensemble Montréal, Lionel Perez, flanqué du maire de l’arrondissement St-Laurent, Alan DeSousa.

Ensemble Montréal (parti de l’ex-maire Denis Coderre) s’est aussi inquiété des hausses de taxes touchant les immeubles de six logis et plus, (environ 4,5%, soit plus du double, comme hausse, de ce que paieront les autres  proprios, et ce pour une troisième année de suite).

« Cela va toucher directement les locataires, des gens vulnérables », a analysé la formation d’opposition.

Les propriétaires de ces «gros» immeubles ont vu leurs propriétés prendre beaucoup de valeur ces dernières années.

La mairesse Valérie Plante a rappelé qu’une intervention a été faite auprès du gouvernement québécois pour obtenir de la flexibilité.

« On est très sensible à cette question, a assuré Mme Plante. Nous sommes en discussion avec le ministère de l’Habitation et des Affaires municipales pour réviser la taxation. Pour l’instant, on n’a pas le pouvoir de diminuer les taxes, on ne peut que les augmenter », a-t-elle indiqué.

La Ville de Montréal veut obtenir de la flexibilité dans la détermination des taux résidentiels des taxes foncières, mais,  comme cela est indiqué dans le budget, «pour l’année 2020, la Ville n’a pas les outils fiscaux lui permettant de neutraliser l’effet de rôle, ce qui alourdit de plus de 2 % les charges fiscales des immeubles de six logements ou plus ».

Le Front d’action populaire en réaménagement urbain (FRAPRU) se dit sûr que le budget aura à nouveau un impact sur les locataires.

D’ailleurs, la hausse du compte de taxes est en général refilée aux locataires (au prorata des locataires d’un bloc, un argument de taille pour le proprio). Ce point ne peut pas être contesté devant la Régie du logement.

BUDGET EN BREF

Variation des charges fiscales totales de 2019 à 2020,

immeubles résidentiels dans Ahuntsic‐Cartierville

 Unifam.   Condos      2 à 5 log.     Six log. ou plus

1,9 %        (0,9 %)       1,4 %                 2,4 %  

 

FAITS SAILLANTS

 

• BUDGET À LA HAUSSE : Il atteint 6,17 milliards $, soit une hausse importante de 8,1 % comparativement à 2019;
• PAIEMENT DIRECT : La croissance des dépenses est due notamment à la hausse de 190 millions $ de la politique de paiement au comptant des immobilisations;
• DETTE : Une augmentation de 22 % de la dette nette depuis 2017. Le ratio de la dette par rapport aux revenus de la Ville diminue légèrement (109 % en 2020 contre 111% en 2019). Mais ce ratio était de 89 % il y a quelques années.
• TAXES EN DIX ANS : Les hausses des taux de taxes municipales ont grimpé deux fois plus vite que l’inflation en 10 ans. Pour 2020, la moyenne est de 2,1% (0,1% pour la taxe d’eau et des hausses selon le budget de chaque arrondissement). Les propriétaires d’immeubles non résidentiels verront leurs comptes de taxes grimper de 1,5 %. (1,3% en 2019);
• FARDEAU MOINS LOURD ICI : 1,4% en moyenne dans le résidentiel et 0,3% pour les immeubles non résidentiels dans Ahuntsic-Cartierville;
• POIDS IMPÔT FONCIER : Moins des deux tiers des revenus municipaux provient des impôts fonciers (67,5 % en 2019 versus 64,2 % en 2020)
• TAXES VERSUS LOYERS : Les proprios d’immeubles de six logis composeront avec une hausse de leurs comptes de taxes de 4,5% (deux fois moins, toutefois, dans Ahuntsic-Cartierville) ; ce point permet aux proprios de justifier les hausses de loyers;
• RÉMUNÉRATION : Variation à la hausse de 81 millions $, ou 3,5 %, passant de près de 2,3 milliards $ à 2 378 milliards $. Cette hausse s’explique par une augmentation des salaires avant cotisations de l’employeur. Mais dit la Ville, le poids de la rémunération globale dans les dépenses de fonctionnement diminue, passant de  40,2 % à 38,6 %;
• TRANSPORTS ACTIFS : Investissements globaux de 2,1 milliards à l’urbanisme et à la mobilité;
• MOBILITÉ : L’escouade mobilité qui doit veiller à la fluidité de la circulation aura un budget bonifié de 55 % (1,4 millions $ en 2020);
• AUTOBUS : Contribution de 69 millions $ à l’Autorité régionale de transport métropolitain (ARTM);
• BIXI : Versement de 16,5 millions $ à BIXI, permettant d’acheter 2266 nouveaux vélos à assistance électrique au cours des trois prochaines années. Il y en aura mille l’an prochain;
• EAU : Montréal investira 1,8 milliard $ sur trois ans. Fonds pour replacer les entrées d’eau en plomb;
• IMMO DANGER : Les mises en chantier se maintiennent à 25 000 unités en 2018 et 2019, un niveau atteint pour la dernière fois en 2005. Mais l’on prévoit une baisse à 21 000 unités en 2020, plus dans la moyenne.
• Le marché montréalais de l’habitation montre des signes de surchauffe, selon la Ville, se basant sur le rapport ventes‐nouvelles inscriptions (RVNI). Elle admet que des citoyens ont des difficultés à se loger et les taux d’inoccupation sont en baisse constante sur le marché locatif;
•  LOGEMENTS SOCIAUX : Dans le cadre de la Stratégie de développement de 12000 logements sociaux et abordables, 140 millions $ sont consentis pour améliorer l’offre.  Ainsi, 15 millions $ sont prévus pour acquérir des propriétés, en particulier pour les familles.
• BUDGET PARTICIPATIF : C’est une première, la municipalité se dote d’un budget participatif, avec une enveloppe de 10 millions $; les gens pourront proposer et décider de projets qui seront financés par cette enveloppe comme on le fait ici;
• BASEBALLL : Investissements de la Ville (près de 7 millions $) en soutien aux arrondissements, dans son programme des équipements dits «supra locaux» (grand rayonnement). Mise aux normes au stade Gary-Carter dans Ahuntsic‐Cartierville;
• MULTI-SPORTS : Un investissement de 11,5 millions $ pour le complexe sportif Claude‐Robillard;
• PARC : Pour le parc Frédéric‐Back (limite Est de notre arrondissement), une somme de 21 millions $ pour l’aménagement des blocs 2, 3 et 4, dans le Complexe environnemental de Saint‐Michel. On veut que tout soit complété d’ici 2026.